从监管层释放的信息看，存量个人房贷利率下调已是大势所趋。那么，何时降、如何降，对商业银行的影响又有哪些呢？笔者认为，可以从三方面把握：

一是存量个人房贷利率调整是一个渐进过程，不会一刀切，既要给银行缓冲期，也要给市场稳定的预期。

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存量个人房贷利率调整是一个复杂的问题，不是说贷款市场报价利率下行了45个基点，存量房贷利率就应做出同等幅度的调整，因为房贷合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，需要结合贷款市场报价利率和贷款合同具体条款统筹安排相关工作。

8月1日，在2023年下半年工作会议上，央行提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。8月4日，央行货币政策司司长邹澜在四部门召开的“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”发布会上强调，未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

在“依法有序”等政策指引下，各类型商业银行已经对存量个人房贷利率调整有了充分预期，相信部分银行已经有了调整预案，希望在落实环节做得稳妥有序。

二是存量个人房贷利率一旦下调很可能会有对冲政策出台，以维护金融市场稳定。

存量个人房贷利率的调整，是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势的必然选择。适时调整优化房地产政策的要求，同样也适用于存量个人房贷利率调整。笔者认为，有利于居民、银行、房地产市场应该作为存量个人房贷利率调整的出发点。

在存量个人房贷利率调整时，须重点考虑商业银行的感受。伴随存量个人房贷利率下调，有必要动用量、价、结构性货币政策工具，甚至新创设涉房货币政策工具，以此来降低存量个人房贷利率下调对银行、金融市场和资本市场的影响。

三是即使利率下调之后，存量个人住房贷款仍是银行最稳定的收入来源之一。

前些年发放的存量个人房贷利率相对高，若没有政策引导，商业银行一般不会主动调降这些优质资产的利率，这就是每次贷款市场利率调降之后都会引发一轮提前还房贷的重要原因。提前还房贷对商业银行的负面影响是显而易见的，尤其是在净息差收缩到历史低位时更为明显。

那么，在存量个人房贷利率下调之后，提前还房贷可能就不再会成为居民的首要选择。这是银行股保持估值稳定的一个重要因素。在存量个人房贷利率下调之后，居民可能会将提前还房贷的资金用于扩大再生产，或者进入理财市场。银行股的高股息率对部分资金具有一定的吸引力，资产配置属性突出，这是银行股保持估值稳定的另一个重要因素。

今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，这是存量个人房贷利率调整的好时机。在存量个人房贷利率调整的过程中，上市银行的估值预计不会受到太大影响，因为这一结构性调整不仅没有改变存量房贷的持续性，而且对增量房贷有积极影响。